这两天有以房养老的相关政策预期。这个政策当然不错，可以减小缓解中国居民的养老金压力。事实上上海曾经推出过试点，但试行几年后，几年前已悄然终止。现在重要出这个政策，前景也不会太好。

　　不久前一项调查发现，超九成的“80后”确定自己无法赡养父母，其中，有一半以上还需要父母资助。由于中国的独生子女政策，不少年青夫妇面临四位老人、一个孩子的“ 421”家庭结构，将承担较大的赡养老人的压力。以房养老（中老年人将房产抵押给金融机构，取得稳定的年金收入，去世后房产归抵押权人）似乎是解决不少家庭养老问题的好办法。但中国推行以房养老，却存在以下四大障碍：

　　首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年青人购房成本高而无法赡养父母的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家，年青人首次购房年龄比中国要晚十年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。因此虽然不为子女留房产，既减轻子女的赡养的经济负担，又能促进子女努力奋斗，但极少有父母愿意“自私”地将房产抵押出去。

　　其次，中国的房产不是完全的产权。土地使用权期限最多只有70年。中老年人已经使用几十年的房产，现在抵押出去，二三十年以后，土地使用权期限就所剩无几了。理论上讲，土地使用权期限到期后，可以通过续缴土地出让金的方式，将权限延续。但一方面城市房产最大的价值构成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面即使土地使用权期限可以延续，建筑的使用寿命却是比较有限的，未必能超过70年。或许是银行已考虑到了这些问题，目前银行接受的房贷，标的多是房龄较小的准新房，而不是早年建设的旧房。

　　第三，未来房产未必象现在这样值钱。目前中老年人普遍拥有的房改房，当年仅付出了非常小的购买价格。经过10多年的房地产牛市，增值上百倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，从1990年前后新生人口的持续下降，也将导致未来处于购房年龄的年青人的数量持续减少。最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。目前的中老年人，未来去世后，房产巨大的增值，都将从他们的第二代、第三代身上套现。巨大的房产增值，在供大于求的情况下套现，楼市价格将面临较大的压力。

　　第四，将住房抵押给金融机构，从金融机构取得不菲的年金，看起来挺美，但不要忘了，金融机构不是慈善机构，需要收取利息。这个长期利率，我估计要在7%左右，基本上没有几个中国的中老年人愿意承受这么高的利息支出。

　　第五，中国现在的情况很有意思，中老年人普遍有存钱的习惯，而中国改革开放后，晚一些出生的人，不少人喜欢积极消费，所谓“以卡（信用卡）养卡”和“月光族”不在少数，为了买苹果的电子产品卖肾的都有。中国的中老年人其实多数并不缺少养老的钱，城市中基本上有退休金的，又有房子住（没有房租支出），多数人恐怕每的都有积蓄。根本不需要将房产抵押出去增加养老金收入。

　　虽然多数中老年人都无法实现以房养老，但仍可轻松实现套利：将大、中城市的房产出售，去中、小城市居住，就可在不降生活质量的情况下，兑现大量的房产增值收益。但要实现这种套利，并不需要脑筋急转弯，最难的就是观念的突破。

　　这样引用谢国忠文章中的两段话：

　　1989年夏天，我在东京工作，当时那里正经历着大规模的房地产泡沫。我去拜访一个朋友，他住着一座非常小的独栋房子，与旁边的房子挨得很紧，大约有120平方米。朋友告诉我，房子价值600万美元，而他家的年收入是12万美元，当时美国和日本的国债收益率都超过6％；也就是说，不动产的价格相当于家庭年收入的50倍，而房屋价值的利息收入是他们家庭年收入的3倍。我提醒他们可以卖掉房子，用收益购买美国国债，这可以让他们在美国过上国王般的生活，然后等房地产价格下跌后再搬回来。但我的朋友轻描淡写地回答我，“我们日本人不这么做”。

　　正是因为日本人不曾打算套利，资金不断涌入楼市，却鲜有人获利撤资，日本的房地产泡沫才被吹得如此之大。像纽约、香港这样交易文化发达的城市，其房地产泡沫永远不可能像当时东京那样严重。1997年香港楼市大跌时，其泡沫水平不过东京的一半。