房地产的发展有两个前提，一个是城市化，一个是市场化。就历史而言，中国的房地产曾经有过三次发展高潮：当下房地产热算一次，民国时代因为工业化进程也出现了一次，而最早的房地产热潮可能要推到七八百年前的宋朝。

最早的城市化

宋朝常常被认为是中华文明的巅峰时期。许多世界主流学者甚至断定，宋代是中国近代化的开端。中国最早的城市化就发生在宋代，最典型的特征是大量的技术发明得到应用，工商业出现突飞猛进，城市经济日益发达，大量人口脱离农业，进入各种商业市镇。从数量来说，城市越来越多，城市人口出现大的增长。

宋代之前，以汉唐为盛，汉唐人口最高峰时曾达到5000万到6000万左右。军人出身的赵匡胤极其厌恶战争，进入宋代之后，人民休养生息，长期的和平环境，使人口出现快速增长。宋仁宗时代的全国总户数为1200万，到宋徽宗时，就已经超过2000万户；按每户5口人计算，宋代人口已经达到1亿以上，远远超越汉唐。汴京人口百万，“比汉唐京邑，民庶十倍”，每年消耗的粮食达600万石。根据记载，北宋的汴京和南宋的临安都是人口逾百万的国际大都会，此外还有6个像泉州这样的大城市，人口在20万以上。至于10万人左右的中等城市则更多。值得一提的是，在宋代人口统计中，官方将城市中的非农业人口单独列为坊郭户，正式确认了城乡差别。

宋代的城市化进程是极其明显的。在宋之前，中国只有“城”而没有“市”，所谓的城市其实都是军事和政治驻地。宋代城市的标志不再是城墙，而是街市。商业繁荣导致了城市管制的瓦解，城市之中，商家云集，广告满街，酒楼茶馆，勾栏瓦社随处可见。宵禁的传统也逐渐消失，北宋的汴梁“夜市直至三更尽，才五更又复开张，耍闹去处，通宵不绝”；南宋的杭城“大街买卖昼夜不绝，夜交三四鼓，游人始稀，五更钟鸣，卖早市者又开店矣”。

宋代的城市化不仅体现在大城市的兴起，更主要的是大量小城镇的涌现。人烟密集的村镇逐渐形成商业化的市镇——“草市”，聚居于市镇的大量人口已经逐步脱离农业生产，以商业和手工业为主。这样的市镇是如此之多，以至于汴梁城外有十二处市镇环绕，形成卫星城；临安城周边数十里之内，人烟生聚，遍布市井坊陌，就是走上几日也走不出来。这些远郊市镇的繁荣程度丝毫不逊色于外地的一般州郡，可见都城何等繁胜。这无疑体现了大城市的辐射效应，这是现代城市化最常见的现象。

按照历史学家赵冈的计算，临安城在发展高峰期人口高达250万，的郊区面积远超过城区的面积，居民人数也高于城区。《都城纪胜》说，临安“户口蕃息近百万余家，城之南西北三处各数十里，人烟生聚，市井坊陌，数日经行不尽”。稍晚一段时间的意大利人鲍丁南如此描述杭州：

世界上再也没有比这座城市更宏大的了，它方圆达100英里，到处见缝插针般地住满了人，一所宅院里往往住着十或十二家，而市郊的人口比市内还多。该城共有十二座城门，而在距每座城门8英里之外的地方，还有许多比威尼斯更大的城镇，故一个人若在任何一处郊区走上6或8天，仍会觉得自己仿佛只是走过了很小的一段路。

漆侠在《宋代经济史》中指出：“这种现象不但出现在名城大邑中，在各地州县也有类似的表现，只不过是草市规模有所不同罢了。城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商业的发展。”市镇现象其实就是今天所说的“小城镇”，这是中国城市化进程中的最值得关注的特点。据研究者统计，两宋时期见于史载的市镇多达3600个以上，其中相当一部分市镇，不论是人口数量，还是经济水平，都超过了一般州县。很多州县都是政府建设和管理的，而市镇完全是因为商业活动而由民间自然形成的，四方辐辏，并至而会，后者更加繁荣和有活力。宋孝宗时发生的鄂州大火中，南草市被烧毁的人家达万户，可见其市镇之大。

赵冈先生的《中国城市发展史论集》中列出了一个中国城市化发展历史统计表。从中可以看出，中国从战国时代起就已经进入一个相当高的城市化状态，并且在其之后的1500年里不断提高，北宋城市化率为20%，到南宋时期达到了中国历史时期的城市化最高水平22.0%，这大约相当于1980年的中国城市化水平。从南宋以后，中国城市化进程陷于停滞，城市化率迅速下降，到19世纪中叶达到最低点6%左右；在19世纪中叶之后，随着通商口岸的开通和近代工业的兴起，城市化进程开始复苏，城市化率也逐渐恢复，直到1949年的10.6%乃至目前的51%。

战国（公元前300年）：15.9%

西汉（公元2年）：17.5%

唐（公元745年）：20.8%

南宋（公元1200年）：22.0%

清（公元1820年）：6.9%

清（公元1893年）：7.7%

现代（公元1949年）：10.6%

城市的土地

近代化的一个特点就是经济模式的改变，城市经济超过乡村经济，商业比重超过农业比重。北宋神宗元丰八年（1085年），汴梁城的商业利税达到55万缗；南宋中期，临安一年的商业税收高达120万缗。日本学者波义信通过对临安城市规划的研究发现，城市中心为资本和商业集中地，皇宫反倒偏居一隅，这与现代城市的空间结构非常类似，无疑是宋代城市革命的结果。

“陶尽门前土，屋上无片瓦；十指不沾泥，鳞鳞居大厦。”这是梅尧臣的诗《陶者》。这首诗一方面说明宋朝的手工业已经非常发达，另一方面也说明当时贫富悬殊也很严重。毫无疑问，这正是城市化的结果。作为城市建设的主要基础，建筑业的专业化不仅是经济上的，也是技术上的。除过预浩的《木经》，李诫修订了很多前人的建筑着作，编撰了一本巨细无遗的《营造法式》。崇宁二年（公元1103年），宋徽宗将《营造法式》颁发施行，并以此作为全国建造楼房的标准和建筑施工手册。同时，宋代的土木技术已经可以实现多层建筑。“临安城郭广阔，户口繁夥，民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空。”按照鲍丁南的说法，杭州甚至出现了10层建筑。

宋代的城市与工业技术支撑的现代城市仍然有着天壤之别。首先大多数建筑都属低层土木结构；其次，房屋主要都是自建，与其说是房地产，不如说是地产。换句话说，古代的城市其实就是大型的乡村。林语堂曾说：“中国人对于家宅的概念是指一所住宅，那里有一口井，一片饲育家禽的场地，和几株柿枣之属的树，要可以相当宽舒的互相配列着，因为要使地位宽舒，在中国古时，以及现代的农村里头，房屋的本身在全部家宅庭园的配置里，退处于比较将要的地位。”《清明上河图》中有这样一个场景：在城门楼外沿河柳荫下，有五六头正在觅食的猪。市民家里还要养猪，这对现代城市人来说是不可思议的。

经济学家冯锐对中国城市文化的特点有过这样的论断：

广义上说来，每个中国人都是农民，因为即便象广州这样拥有九十万人口的繁忙都市，都处处养着鸡。而拥有七十七万七千人口的南京，当时的首都，它所拥有的农田面积也要超出商用和住宅面积。除作物和牲畜之外，渔塘和肥堆在城中也是随处可见。每个中国人在他的日常生活中都有干些农活，事实上，每个中国家庭，无论贫富，都在生产着一些农产品。农耕似乎是中华民族的本能。

正因为城市建设的这种特点，中国历代政府都对土地市场有严格的管制。唐玄宗时期明文规定：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”即每户宅基地不得超过一亩。四合院是宋代城市的主要建筑形式，但对建筑形制有严格的限制。《宋史·舆服志》记载，“庶人舍屋许五架，门一间两厦而已。”

虽然说“普天之下，莫非王土”，但事实上，中国历来都承认土地的私有产权。即使皇帝，理论上也不应当任意侵占他人的土地和住宅。宋太宗几次想扩建宫城，但想到浩大的拆迁工程，又都放弃了：“内城偏隘，诚合开展，拆动居人，朕又不忍。”在北宋时期，曾有过几次大的城市扩建工程，如：雍熙二年（985年），宋太宗改建楚王府；景德四年（1007年），宋真宗建造凯旋亭；景佑二年（1035年），宋仁宗为百官新建住房；元丰五年（1082年），宋神宗为列祖营造神殿；元丰六年（1083年），杨景扩建内城；崇宁五年（1106年），蔡京扩建外城。这些扩建都需要占用周边的土地，大量的民居被拆迁，宋朝政府为此特别制定了拆迁补偿方法。如元丰六年（1083年）的开封外城扩建工程，按照规划，新修城墙占用120户居民的住宅，开封府呈报的报告中记录，总共支付补偿款20600缗，平均每户可拿到171缗。

用171缗补偿款作为房屋建造费用或许还可以，如果用来买地就远远不够了。当时开封的地价非常昂贵。王禹偁在《李氏园亭记》中，有“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价”的感慨。买房就是买地，高昂的地价使很多人买不起房。南宋一直将杭州作为临时“行在”（临安），所以一直没有修建正式的皇宫，“两座主要的建筑物，高只有60英尺，宽则不超过80英尺。总起来说，它们并不比一所大的县衙富丽和奢侈多少。”（谢和耐《蒙古入侵前夜的中国日常生活》）