我们常讨论房地产的三要素是：地段、地段、地段。

于是我们把学区房和市中心的核心地带列入抗跌的区域，但实际上有很多人是把这些地段列入不跌的概念。

然而在去年房价暴涨的数据里，核心地带上涨趋缓，以上海为例，中外环才是突飞猛涨的区域。从全国市场来看，三四线城市跌，一线城市涨。细节是三四线城市的乡镇价格涨，一线城市的环外涨。

根据社科院的数据，可以判断人们的收入比，去年在中外环买房子的，大部分都是以全家人身价全力以赴的刚需，乡镇买房的都是在县市没有买房的农民刚需。

但是县市都在下跌，一线城市的核心地带涨幅趋缓。

在二季度呈现的，二线城市和一线城市的环外下跌，核心地带滞涨，成交量下降。

我也几乎没有分析内在的逻辑，只是从反腐和富人资本出逃的角度来分析，说核心地带的很多业主已经转移资金到欧美，不再购买，炒房者也不介入。昨天和朋友饭局，聊起中考，其中一个参加中考孩子的父亲谈论选择学校的细节，我恍然大悟。

以上海为例，核心地带原来有六七个名校，现在已经实际排名滑落，原因在于生源缺乏。今年外围可能有一两万生源，核心只有二千多生源。以致于要向外围学校求援，孩子的父亲就被班主任要求直升核心某个重点学校，但并没有答应。核心地带的学校随着生源的不够丰富，进而降低要求，就开始形成恶性循环。你可以想像父母们对学区的精通和无所不知，只依靠口口相传，已经把全市所有学校排出个清晰的队伍来。

而市区生源的减少，则原因在于很多购房者仅仅是做资产配置，另一个原因是有能力在市区买房的人，都把子女送去了国外。

所以，市中心抗跌的因素只剩下土地稀缺和医疗便利。

但随着人口的变化，医院未来也会面临患者资源流失的危险，目前由于人们对名医名院的追逐，郊区的甚至也会跑去市中心看病，没有问题。

从这些方面来说，未来真正属于富人的资本正在全球布局，环外刚需衰减，核心地带不跌的可能性是不存在的。环外下跌是必然的。

回到上一篇文章，我提及改善型类型才是以后地产公司发展的方向，很多人不解，说很多中产已经拥有了多套房子。

首先能够拥有多套房子的，在市区拥有的，绝大多数已经不属于中产；在郊区拥有的，他们有替代这些房源向市区迁移的可能。

真正的需求在于学区房，而目前在上海发生的变化，是好的学校正迅速转变为原来非主流社区的地段，拥有庞大中产市民人口的杨浦、浦东、松江、普陀、宝山的部分地区等地。

我相信在其他一线城市也存在这种现象。对于开发商来说，如果你准备以此基业长青的发展下去，可以考虑的区域是学区房和生源集中的区域，有野心和实力的，可以投资民营学校，集中好的师资来自己打造学区。

对于私人投资者，选择则非常简单：寻找中产市民集中，且年龄段拥有学龄儿童少年的学区房投资。但避开核心地带，记住，那里的富人孩子都不在当地，而他们的购买力又去了海外。这是橡谷智库给你的投资建议，仅供参考，不作投资之诱导，责任自负